“目前来看，兴业物联的未来增长前景很大程度上取决于关联公司正商集团的前景。而物业公司和开发公司都过于集中在郑州一地，对于房地产这类极易受地方政策调控和商业环境变动影响的行业而言，风险较大。”

2020年伊始，新冠肺炎疫情彻底打乱了市场的节奏，多个行业陷入停摆。不过，港股物管板块在疫情之下，反而涨势惊人。

根据Wind统计，新年至今，物管股2月份曾连续13个交易日上涨，平均涨幅超过20%，其中滨江服务、永生生活服务等数支股票表现突出，股价涨幅超过50%。这令那些尚处于港交所上市筹备或排队阶段的物业公司有些按捺不住。

日前，郑州本土规模最大的房地产开发商正商集团旗下物业管理公司——兴业物联作为2020年第一只物业新股，正式拉开招股序幕。

最多募集2亿港元

公告显示，兴业物联IPO拟发行1亿股，发行价区间为1.5港元-2港元，每手2000股，入场费4040.31港元，并于2月25日-28日以直播路演的方式启动招股，预计3月9日上市。

兴业物联表示，公司计划发售的1亿股中，90%为国际发售，10%为公开发售。此外，另有15%超额配额权。招股价介于1.5港元至2港元，集资最多2亿港元。此次募资所得款约72.3%用作业务拓展、约7.2%用于提升物业工程服务、10.5%用于提升物业管理服务，还有10%用于一般营运资金。

公开资料显示，兴业物联成立于1999年，是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商，主要为商业写字楼、各类商业地产项目、政府办公楼及学校物业提供物业管理和经营增值服务。截至2019年9月底，公司约八成收入来自商业项目。未来，兴业物联仍将着重拓展非住宅物业项目，据称，其用于业务拓展的IPO募资所得额中，公司将投入约65%的资金用于收购专注非住宅物业的物业管理服务供应商或项目公司。

得益于兴业物联在管物业组合的快速扩张，其建筑面积从2016年底约70万平方米增至2019年9月底的约210万平方米。目前，兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园，总建筑面积约为240万平方米，而合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。

招股书披露，从2016年至2018年，兴业物联收入从0.473亿元增至1.31亿元，复合年增长率约为66.4%。2019年前三季度实现营收1.27亿元，同比增长41.9%。

记者注意到，兴业物联的营收规模相比其他物管上市公司虽不突出，但一直以来毛利率表现抢眼。从2016年至2019年三季度，公司的物业管理及增值服务的毛利分别为47.2%、50.2%、53.6%及49.2%。

患有“双重依赖症”

不过，与其他上市物业公司类似，兴业物联似乎也患上了“母公司依赖症”。

资料显示，正商集团间接持有兴业物联75.45%的股权，实际控制人张惠琪则是正商集团董事长张敬国之女。从2017年开始，兴业物联为正商集团提供物业工程服务，包括规划、涉及及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统等。

据悉，正商集团是河南省郑州市本土最大的房地产开发商。在克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上，正商地产以510.6亿元的销售额位居52。根据郑州克而瑞统计，从2016年至2018年，正商集团在郑州的权益销售额连续三年位居榜首。2019年在郑州的年度权益销售额约165.5亿元，位居第三。

兴业物联近年来的迅速发展，与正商集团的地产业务扩张直接相关。财务数据显示，企业2016年至2019年前三季度，从正商集团开发物业所得的物业管理服务收入，分别占物业管理及增值服务总额约94%、88.2%、88.3%及87.7%。

此外，由于过度依赖于母公司，兴业物联在河南深耕的20年，也形成了明显的“地域依赖”。据悉，正商地产在全国90多个项目中，绝大部分集中于郑州，去年年底郑州项目已超80个。

据招股书披露，兴业物联大部分收益来源于在郑州市提供的物业管理及增值服务。从2016年至2019年前三季度，公司在郑州一城的收益分别为0.47亿元、0.76亿元、1.07亿元及1.11亿元，分别占该公司收益总额的100%、100%、82%及87%。

有业内人士向《国际金融报》记者分析称，就目前来看，兴业物联的未来增长前景很大程度上取决于关联公司正商集团的前景。而无论是物业公司还是开发公司，都过于集中在郑州一地，对于房地产这类极易受地方政策调控和商业环境变动影响的行业而言，风险较大。

对此，兴业物联也曾尝试走出舒适圈。兴业物联主席兼行政总裁朱杰曾对媒体表示，河南始终是公司发展的首选，但也想往山东、安徽、山西以及陕西等邻近省市发展。除此之外，公司也会选择北京、武汉等母公司对外发展的区域。

不过，尽管有对外扩张的计划，但棘手的现金流让其望而却步。

截至2019年9月，公司经营现金流净额为2950万元，同比下降约6.2%。同时，融资现金流净额出现4402万元缺口。