经济日报-中国经济网北京3月31日讯 3月31日，戴德梁行联合中国房地产业协会金融分会发布新一期2019《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》。2019版报告对亚洲主要REITs市场及国内商业不动产证券化市场进行了梳理与总结，更新了中国香港特别行政区（以下简称为‘香港’）和新加坡REITs持有内地物业的情况，并以新加坡吉宝数据中心（Keppel DC REIT）作为案例分析，旨在为未来中国“新基建”资产证券化的发展提供借鉴意义。

研究报告表明，截至2019年底亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2,924亿美元，同比增长约25%，其中日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。

新加坡REITs市场分派收益率为6.2%，比中国香港高出0.6个百分点，而日本REITs市场的分派收益率最低，为4.0%。三地REITs市场的杠杆率均未超过45%，其中日本市场最高，达44%。2019年新加坡和日本REITs市场均实现了10年来最强劲的年度综合收益，分别为25.3%和25.6%。得益于此，新加坡和日本REITs的市净率较去年有较大提高。此外，香港REITs市场时隔6年再有房托基金上市，招商局商业房地产投资信托基金于2019年12月在港交所主板挂牌，集资金额逾30亿港元。

2019年国内商业不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行81单产品，发行规模达1,550.8亿元，产品数量和规模分别环比增长42.1%和36.3%，其中CMBS产品发行46单，发行规模1,035.1亿元；类REITs产品发行23单产品，发行规模达393.6亿元；CMBN产品发行12单，发行规模122.1亿元。截至2019年底，国内商业不动产资产证券化产品已累计发行192单，共计持有底层物业423处，从物业类型上看，已发行产品涉及办公、零售、综合体、酒店、公寓、工业物流等资产类型。报告重点对类REITs、CMBS和CMBN产品在2019年的市场变化及亮点进行了分析，同时对截至2019年底已到期产品的处置方式进行了总结。

截至2019年底，新加坡和中国香港共有16支REITs持有中国内地103处商业不动产。2019年，两地REITs在中国内地不动产交易十分活跃，共收购16处物业，处置3处物业。伴随着内地消费升级和电商的快速发展，两地REITs更多关注于内地零售类和工业物流类资产的收购机会。

最后，报告对新加坡唯一专注于数据中心领域的吉宝数据中心房托（Keppel DC REIT）进行了案例分析，旨在为未来中国“新基建”资产证券化的发展提供借鉴意义。

戴德梁行董事，资产证券化业务负责人杨枝先生表示: “2019年国内商业不动产资产证券化市场不但发展迅猛，而且无论从产品结构设计，还是底层资产的多样性，国内市场不断推陈出新，进一步接近标准化REITs可持续注入资产的平台效果。我们希望这份最新的研究报告能为REITs从业人员提供更新、更全面的资讯，也期待通过分析境外数据中心REITs的案例，为中国发展“新基建”资产证券化提供参考。”

戴德梁行高级副董事刘慧女士表示：“2019年国内商业不动产大宗交易额达人民币约2,800亿元，相信未来商业不动产持有者及REITs投资者也会越来越多元化。商业不动产资产证券化市场中现金流的稳定性和资产价值管理是核心，我们从物业租金收入、收益率、未来增值等角度协助制定资产合格标准，确保首次发行与后续历次跟踪评估的衔接性。我们的经营性资产评价体系及资产价值提升方案可使资产实现主动管理，实现资产的保值增值，资产到资本的良性循环。”