5月20日，实地地产集团（下称“实地集团”）正式向港交所提交了IPO招股书，启动上市之旅，农银国际为其独家保荐人。数据显示，近期房企赴港上市热情不减，截至目前已有近20家房地产类公司在港交所排队。有分析认为，加上近期债市融资井喷，意味着房地产行业可能有新的动向，特别数字经济和健康居住的风口下，实地地产能否以智慧社区为契机，迎来新的局面备受市场关注。

房企融资活跃

内地公司扎堆赴港IPO

今年以来，虽然“房住不炒”的政策调控基调不变，但全球相对宽松的货币政策环境，为房企提供了较好的上市融资契机。疫情之后，无论是IPO，还是债市，房企融资明显加快。

5月20日，实地集团正式向港交所提交了IPO招股书，启动上市之旅。根据国家统计局数据，今年前4个月，全国房地产开发企业到位资金4.7万亿元，同比下降10.4%，但降幅比一季度收窄3.4个百分点。其中，国内贷款8730亿元，仅仅下降2.5%。因此，一位房地产业界人士表示，实地集团启动赴港IPO可谓恰逢其时。

而在实地集团之前，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、领地控股等10余家。另外，还有近10家房企旗下物业公司分拆上市。

根据实地集团官网，该公司2006年从广州出发，致力于将科技与人文连接，目前已覆盖全国六大最具成长力城市群。在实地集团上市前，多项财务数据明显改善。其中，业务布局上，实地集团从成立之初仅在中山有一个建筑面积为30.3万平方米的开发项目，截止今年一季度末，实地集团的项目遍及全国，共持有37个处于不同开发阶段的地产项目，总建筑面积为1430万平方米。

实地集团近年来的经营业绩也获得社会认可，在中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中，实地集团排名第70位。在亿翰智库发布的2019中国房企综合实力TOP 200中，排名第77位。

中型房企业绩突出

实地净利三年复合增长率103%

2019年147家A股上市房企实现营业收入48116.8亿元，同比增长19.6%，实现净利润5441.5亿元，同比增长13.1%。整体上，净利润增速慢于营业收入增速。且大房企相对稳定，净利润增速在11%左右。中型房企表现出色，业绩增速接近30%。而实地集团过去三年的净利润复合增长率更是达到103%。

数据显示，从2017年度-2019年度，实地集团的总收益分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元，年复合增长率为46.6%。其中，物业销售的占比均达到93%以上，分别为36.23亿元、61.59亿元、81.56亿元。同期实地集团的税前净利润分别为4.15亿元、13.43亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%。

值得注意的是，近年来，房地产市场分化明显，大型房企成为行业业绩的主要贡献者。小房企正遭遇项目、资金、人才等多方面难题。而中型房企业绩增长较快。以A股上市房企为例，2019年营业收入和净利润同比增幅分别达到22.5%和27.8%，大幅好于大小型房企。

因此，东方证券房地产行业分析师房诚琦表示，在房住不炒、因城施策的主线下，业绩具有高成长的二线公司，契合都市圈发展逻辑，以及在产品功能上具有特殊优势的开发商，仍然会得到市场的欢迎。

三大“硬核”

能否助力实地集团“长跑”？

招股书披露的业绩高增长，而未来实地集团依靠什么实现可持续发展？特别是上市之后，如何能给投资者带来稳定的回报？从招股书披露的情况来看，区域布局、产品定位以及团队建设等方面有望成为助力实地集团“长跑”的主要“硬核”。

硬核一：核心城市群具备增长潜力

今年2月底，实地集团以4.8亿元拿下佛山一宗商住地，这也是首次进入与大本营广州相邻的佛山市。3月初，又以2.79亿元摘得天津蓟州新城住宅用地。实地集团扎根广州，聚焦大湾区，且已在有高增长潜力的长江三角洲地区、华中地区及中国西部地区的核心都市区域以及华北地区等城市均有战略布局，成为实地集团未来成长的主要硬核。

招股书显示，截至2020年一季度末，实地集团的项目均位于14个省份或直辖市以及25个城市。这些地区无论是经济发展水平，还是房地产市场，均具有较大的增长潜力。

以广州为例， 2014年到2019年住宅地产市场投资复合年增长率为16%。根据国家统计局广州调查队数据，2019年广州城市常住居民人均可支配收入6.51万元，同比增长8.5%，高于同期GDP增速1.7个百分点。2020年一季度，广州城市居民人均可支配收入同比增长2.9%，跑赢GDP近10个百分点，其中，居民的居住消费支出同比增长4.6%。在八大支出中增速最高。在经济急速增长及消费者购买力上升，为楼价上升提供强劲支持，广州商品住宅平均售价由2014年的1.47万元上升至2019年的2.40万元，复合年增长率为10.3%。数据显示，截至目前，实地集团广州土地储备115万平方米，占总土储比例为11.4%，有3个项目。2019年实地集团广州销售物业收益为40.72亿元，占比49.93%。

因此，有分析认为，得益于经济的持续增长及粤港澳大湾区的国家战略，实地集团以广州为大本营，未来存在较大的增长空间。记者对比发现，最近一两年，包括万科、碧桂园、恒大、融创、保利等行业巨头纷纷加大在粤港澳大湾区等核心城市群的布局。

硬核二：疫情后智慧社区获青睐

2020年年初突如其来的新型冠状病毒疫情，给国家经济社会带来较大的影响，一季度GDP同比下降6.8%，为1992年以来最低。也让房地产市场遭遇到前所未有的挑战，一季度开发投资下降7.7%。商品房销售面积和销售额分别下降了26.3%和24.7%。但有专业人士认为，经过本次疫情经历，市场对住宅功能有更高的要求。

“在疫情结束后，健康会受到更大的关注，人们的生活方式、工作方式也必然发生若干带有永久性的变化。如何敏锐发现、更深入理解客户需求的变化，是培养未来竞争力的一个重要起点。”万科董事局主席郁亮在2019年年报中直言。“未来一段时期，数字经济将成为拉动经济增长的重要引擎，各行业各领域数字化转型步伐将大大加快。”国家发改委高技术司司长伍浩日前表示。

而实地集团主打的正是“智慧社区”战略。该公司成立14年来，将科技以人居业态为依托运用于生活中的方方面面，成为一家为用户提供贯穿全生命周期智慧人居解决方案的综合性企业。2019年，实地集团率先在重庆落地国内首个全场景智慧社区，从室内家居到户外社区，通过智能家居设备、智能机器人、通勤物流系统、配套商业服务之间的协同调度与数据互联，并布局了从社区零售到家庭健康管理，从社区安防到通勤物流的智能化配套。

在招股书中，实地集团也表示，该公司的一大优势就是“坚持开发众多具优质设计的智慧住宅，加上基于智能人居云技术的一站式智能人居生态系统并配备先进智能设施。”据悉，实地集团通过整合先进技术、智能家具及电子产品，让智能人居生态系统可有效覆盖整个小区。

硬核三：明星团队带领企业入快车道

在克而瑞发布的《2020年一季度中国房地产企业销售榜TOP200》中，实地集团以69.3亿元的全口径销售金额排在第58位，较去年同期排名大幅跃升70位，是上升势头最为迅猛的企业之一。有业内人士透露，近年来，实地集团除了区域布局和产品质量上下了大功夫，在团队建设方面更是浓墨重彩，共同令实地集团进入快车道。

而从去年开始，实地集团对高层人事进行了较大调整。根据招股书显示，4月24日，曾创造了“一天一个亿”的碧桂园前高管刘森峰已被委任为执行董事兼首席执行官，负责实地集团的整体物业发展及日常管理。去年10月刘森峰加盟实地集团担任总裁。

与此同时，多名前泰禾高管也加入实地集团，如前泰禾CFO李斌出任实地集团首席财务官，主要负责融资、资金、财务、税务等工作；前泰禾总裁助理李朝阳则出任实地集团总裁，主要负责公司的采购及招标事宜；前泰禾北京分公司副总经理燕百勇则担任实地集团助理总裁，负责工程管理等工作。

依托粤港澳大湾区等核心城市群布局，迎合疫情对人们住房需求的改变，以及拥有众多明星管理人助阵，实地集团能否凭此一跃进入资本市场，并在长跑路上坚持下来？让我们拭目以待。