地产板块突迎大涨在业内人士看来背后有多重原因，一方面，供地“两集中”利好资金实力雄厚的头部房企；另一方面，地产板块本身估值低。

风水轮流转，2021年初经历了大跌的地产板块，近日迎来了一场火热的大涨。

2月25日一早，A股地产板块一改1月份以来的颓势，多只个股开盘不久迅速涨停，万科A、荣安地产、深深房A先后封板，世茂股份、南国置业、绿地控股涨幅超9%。

东财Choice数据显示，截至当日收盘，申万一级28个行业中，有12个行业指数实现上涨，房地产（申万）以6.13%领涨各板块，涨幅明显高于建筑装饰（申万）的1.82%、非银金融（申万）的1.73%。

内房股也是一片飘红。截至25日收盘，合景泰富涨幅超23%，融创中国、绿城中国、华润置地、旭辉控股等涨幅均在10%以上。

促成这波“热情”的背后或有多重原因。有分析认为，地产股大范围上扬与近期传出的22城供地“两集中”政策有关，利好资金实力雄厚的头部房企；也有观点认为，地产板块本身估值低，随着催化因素的出现，叠加市场风险偏好的降低，板块可能出现反弹。

“两集中”或利好头部房企

“这样大规模的上涨、涨停，与昨天（24日）的政策有关。”同策研究院资深分析师肖云祥认为。

2月24日，22个重点城市实行“两集中”供地的消息传出。据网传消息，22个重点城市包括北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

2月25日，继青岛之后，济南也披露了官方文件，而此前天津、郑州则有关于宅地出让的相关文件流出。

据济南市自然资源和规划局官网发布的消息显示，住宅用地将“两集中”同步公开出让。

另据天津市的文件，“两集中”出让政策中，其一，集中发布出让公告，原则上天津市全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡；其二，集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式出让的，应当连续集中完成拍卖活动。

同时，天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不再发布住宅用地的出让公告。

肖云祥分析，“两集中”的政策有助于市场平稳发展，特别对抑制溢价率方面有益，如果做到这一点就不会招致更严的的政策出台；同时，该政策也有利于房价的抑制，这也是有助于市场的平稳发展；此外，该政策也有利于现金流能力比较强的大型房企，或是有“国资”背景的企业。

中信建投证券地产分析师竺劲也提出，土拍“两集中”考验房企资金、研判和营运等综合实力，本质为行业供给侧改革。叠加对开发商有息负债管控的“三道红线”、对银行房贷集中考核的“两道红线”，土拍政策“将导致杠杆率水平较高的中小房企的生存空间被进一步压缩，利好资金实力较强、综合实力强大的龙头房企，最终进一步提升行业的集中度”。

广发地产研究部认为，土地集中出让改革对于行业供给侧改革的推进，将会极大地推进土地价格回归合理，平衡地方政府和企业之间关系，利好资金、布局、研究等综合能力强的头部公司。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，“两集中”供地政策的推动作用可能不是主要的。

“该政策从方向看，其实是在打压土地市场。”严跃进表示，“当然土地市场改革后，溢价率至少可以得到控制，而且不排除大城市供地规模会增加，这会利好地产上市股。”

追捧能否持续？

除了土地出让新规的推动，也有市场分析认为地产板块的大涨与市场情绪有所关联。

近日，明星基金经理、兴证全球基金副总经理兼研究部总监董承非在1月份时的一份内部交流纪要流出。对于地产板块，董承非表示，“还不停在加仓地产”，同时“银行、地产在我看来是一条路上的资产”，而龙头地产公司的分红高于银行，所以选择了地产。明星基金经理的这一表态被认为催化了市场情绪。

也有长期跟踪地产板块的投资者表示，“地产股本身估值低，确定性强，业绩还有成长性。”

长久以来，地产板块存在着估值偏低的情况。国信证券2月24日发布的研报显示，根据Wind一致预期，以2月24日收盘价计，板块动态PE为5.1倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.2倍动PE）低17.9%，仍处历史最低水平。

中国银河证券研究院也认为，当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。

同时，房企也保持着较好的业绩增长。国信证券统计，截至2月24日，房地产板块已发布2020年业绩预告、快报的65家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为20家，占已发布业绩预告、快报公司约31%。房企业绩锁定性佳，源于销售持续增长，根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020全年，TOP 3、TOP 5、TOP 10、TOP 20 房企累计销售额分别同比上升9.1%、7.4%、8.4%、10.4%。

不过，此番大涨是否有可持续性？

在严跃进看来，如果外部社会经济环境持续改善，楼市潜在的交易需求依然会释放，这利好地产股。房地产企业只要不出现各类债务风险，基本上后续后劲很强，基本面的改善将继续推高地产股股价的上升。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新则认为地产股的大涨是昙花一现。“这是在以贵州茅台为代表的蓝筹白马股普遍下跌的情况下，机构和庄家急于寻找替代品，那么房地产显然就是短时间内稳住大盘、扭转人气指数一个板块。”董登新表示，“所以，地产股更多的是短炒，不可能持续。”