广州市黄埔区知识城旧村改造。（来源：南方都市报）

使命

勾机响、旧墙倒，新楼涌现。这就是今日的广州黄埔。

从“新黄埔”诞生之日起，城市更新便成了广州赋予黄埔的发展使命，盘活低效存量用地，实现产业转型升级，“旧改”信号始终未停息。

2014年1月，国务院批复同意撤销原黄埔区、萝岗区，设立新的黄埔区，与广州开发区合署办公。“老黄埔”“老萝岗”两大郊区合并，让新的黄埔区管辖面积扩至486平方公里，坐拥广州城市更新改造规模总量的“半壁江山”。一年后，广州市政府工作报告提出，要发挥南沙、黄埔、增城三个开发区的主引擎作用。黄埔之于广州城市发展的分量不断加重，推进城市更新成了广州赋予新黄埔的重要使命。

“旧改”当头，《广州新黄埔战略规划纲要》描绘起广州东部产城融合先行示范区的蓝图，把“快”字贯穿城市更新全过程。迈着这一发展步伐，“黄埔速度”确实不负众望。

短短几年，黄埔旧村改造项目批复总量、开工面积、投资金额逐渐领先广州市各区，城市更新实施速度居广州市首位，并在广州市“三旧”改造工作年度考核排名第一。2018年底，黄埔区获批省级“三旧”改造改革创新试点（2018-2020年），成为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点。

对于黄埔而言，这是动力，也是压力。参与广州市黄埔区茅岗路以西城中村改造项目的某企业总经理王建明就深有感触，“像茅岗这种耗时长达十年的老旧改项目，涉及新旧政策的衔接、历史遗留问题的解决，因此，顶层设计、组织保障非常关键。”早在2010年，茅岗旧改项目就列入广州市52条全面改造“城中村”名单。该项目体量很大，占地面积79.5万平方米，是近年黄埔区的旧改大盘之一。但在过去一段时间，该项目由于缺乏有效政策支撑，签约率一度停滞。

据了解，省级“三旧”改造改革创新试点的批复下发后，黄埔区集中用了两周时间进行走访考察，分别赴东莞市、深圳罗湖区等城市更新先进地区学习，并结合佛山南海区试点经验，为推动“三旧”改造创新政策的研究编制提供参考，以期将实践转化成理论。

三快

进入2019年，黄埔旧村改造项目捷报频频：3月萝峰旧村、沙步旧村，6月大塱村旧村，7月汤村旧村……每隔一段时间就有旧村获批改造实施方案。

有快，也有慢。距离茅岗约13公里的黄埔区火村旧改，就已经踌躇了七年时间。项目方某集团与某公司摸着石头过河，一度举步维艰。“签约签了两成就停滞了。”项目方某集团副总裁杨中万说，直到2019年4月也才签了四成，批复方案要求达到签约率80%以上才开始改造。

在黄埔区各层级政府部门、街道及村、社的大力支持，以及该区所提倡的“快拆、快批、快建”精神的指导下，火村项目方制定出“拆建并举、以拆促签”的策略并严格执行。2019年4月28日，项目全面启动交屋、拆屋，顶住所有压力坚持实施。“当时街道每天都会派人过来（查看进度），我就跟他们提，能成功坚持一周，那一个月也就能坚持拆下去。”杨中万说。

旧改中，村民最关心的就是回迁房何时建成，以及回迁房质量。这个问题解决了旧改工作就成功了大半。为此，火村旧改项目搭建了老年人临时安置房，为改造范围内70岁以上的老人提供免费吃住的场所，促进其签约、拆卸。效果让杨中万很是欣喜，“三个月，整村的签约率就达到了90%”。

有了“三快”，众多的房地产开发商也开始探索新模式、新办法。

“不仅回迁户型丰富，还全方位提升了屋内装修档次，打造成为广州市旧改大城标杆，满足村民美好生活的愿望。”王建明说，优质的回迁房让村民有了真实的感受，增强改造信心，有效提升了签约率。

东风

一线在努力摸索，来自上层的改革“东风”也来了。

9月4日，广东省人民政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，锁定旧改实际工作中的规划审批、土地整合、动迁僵局等难题，提出一系列针对性的解决措施。6天后的9月10日，经过大半年的充分研究，黄埔区正式出台“城市更新10条”政策，从“强化快批”“聚焦快拆”“保障快建”到“严格监管”，为全面推动城市更新按下“快进键”。

从政策上看，黄埔区提出了“改”“快”“活”三字旧改方针，强化顶层设计和政策创新。从举措上看，该区围绕区内重点项目征拆工作，聚焦核心区域、重点路段、重要节点周边的拆违整治，结合“三旧”改造项目，同步加速推进。同时，创新“灵活分片、动态调整”征拆方式，实现“签一片、拆一片、建一片”，试行旧村改造项目实施方案“先拆迁、后批复”，有效破解批而不拆、拆不彻底、拆后不建的难题。

效果喜人。据介绍，茅岗项目从2019年11月1日启动集体物业签约，仅用时1个月实现完成134宗集体物业100%签约，并为改造项目创造42万平方米的可建用地。火村项目也在去年拆卸了累计近70%的房屋。

数据显示，2019年，黄埔区重点旧村改造项目拆迁面积达450万平方米，超历年总和；“三旧”改造贡献约1200亩新增建设用地奖励指标，占广州市三分之一，黄埔区新增建设用地指标基本全部来源于“三旧”改造的奖励指标。

而针对城市更新项目实施阶段报批报建以及办证审批慢、程序多、耗时长等“中梗阻”，黄埔区随即出台了“城市更新项目实施审批流程再造20条”。目前，该区城市更新60项主要审批手续压缩为3项，项目改造方案从批复到取得施工许可动工建设从原先1年半时间压缩至最快3个月内，城市更新项目批后实施提速高达300%以上。

签约

乘着省级“旧改”试点的东风，“黄埔速度”还能再快吗？广州开发区城市更新局局长侯奔提到，“在此背景下，我们自我加压、奋勇争先，提出了一个三年行动计划的宏伟蓝图。”就在2020年6月30日，黄埔区发布《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》，力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

这在黄埔“旧改”范畴内意味着什么？侯奔给出一个解释：黄埔区共有60个行政村（含转制社区），此次重点改造项目共涉及44个行政村，建设用地31.93平方公里，占黄埔区旧村总建设用地的83%，已过会已批复的项目有31个。而暂时未纳入旧改的16个行政村，总建设用地为6.41平方公里，主要为部分微改造、整体搬迁、乡村振兴或不在核心区域、重点路段、重要节点范围内的村社。这么一算，七成以上的村均已纳入本次改造计划。

行动计划还称，66个重点旧村改造项目规划人口约229万，较现状新增人口约200万人。三年行动计划全部实施后，黄埔区总人口规模约300万人，基本相当于2035年的人口规模上限——服务人口300万人。在范围上，项目覆盖三大重点发展区域，其中黄埔港片18个、科学城片28个、知识城片20个。拆除房屋合计3278万平方米，可实现固定资产投资2928亿元，社区卫生设施面积新增约61万平方米，教育配套面积新增约367万平方米。

“黄埔区的整体部署工作，非常有章法、有秩序。”广州市城市规划勘测设计研究院总规划师黄慧明不吝评价，此举串联成线、以点带面，实现三大片区联动一体化发展，“创造出一整片广州东扩的发展轴线，与整个城市的发展战略息息相关。”

为确保顺利“提速”，本次行动计划以“一村一图”的形式，对66个改造项目的关键环节工作进度进行铺排，并以半年时间为节点对各街镇、各项目的拆迁任务进行明确，确保每个项目按时间节点如期推进。

《作战蓝图》明确提出，2020年底完成拆除率100%的项目数量为21个，拆除房屋1071万平方米；2021年底，完成拆除率100%的项目数量为28个，拆除房屋1582万平方米；2022年底，完成拆除率100%的项目数量17个，拆除房屋626万平方米。

加速

在“城市更新10条”政策的吸引下，不少房地产开发商相继进入黄埔，从“旧改”大盘中分一杯羹。而政策产生的倒逼作用，也让开发商们逐渐接受“快拆”的要求，黄埔区上下对快拆形成高度统一的决心，先拆后批。在侯奔看来，这尤为重要，“‘快拆’政策打开了一个很好的局面，而且形成了行业共识。”

如此，“旧改”决胜三年攻坚的战鼓擂响，黄埔“加速度”再次刷新眼球。数据统计，截至2020年7月底，黄埔区旧村改造项目累计拆迁973万平方米。其中，2020年1-7月，黄埔区已完成旧村拆除面积551万平方米。“当中有208万平方米，是我们启动决胜三年攻坚任务的一个多月来完成的，效果非常显著。”侯奔说。

与此同时，2020年1-7月，黄埔区旧改完成固定资产投资133亿元，同比增长58%，实现疫情之下的逆势增长。“今年我们的（旧改固投）目标是要做到300个亿。”侯奔直言，在2019年完成旧改固投147亿元的情况下，2020年将“翻一番”，“城市更新中的‘三旧’改造这一块，将会做出非常大的贡献。”

为了决胜三年完成旧村拆迁任务，黄埔区提出，每月逢“8”都有旧村改造项目动工建设。茅岗二期、文冲四期、大塱村等旧改项目安置区分别于7月28日、8月8日、8月18日相继开工，开工面积27.2万平方米，项目投资22亿元。

“为了加快‘快拆’，黄埔区建立拆迁方案模板、划定标准，减少了随性和博弈的机会。”广州市城市更新规划研究院院长骆建云对此十分赞赏，“这对于广州市各区的旧改工作非常具有借鉴作用。”

（作者单位：莫郅骅陈卓睿：南方都市报；黄逸熹：广州市黄埔区城市更新局；钟飞兴范敏玲：广州市黄埔区融媒体中心）