2020年，受疫情影响，住房租赁行业承担着巨大的生存压力。与此同时，市场上出现一些企业因采取“高进低出”、“长收短付”高风险经营模式导致爆仓跑路的现象，引发社会广泛关注。

近日，由全国18省市住房租赁协会联合主办，广东省公寓管理协会、广州市房地产租赁协会承办的2020中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛在广州举办，共同探讨如何构建健康有序的住房租赁生态体系，深入推动住房租赁的高质量深层次发展。

广州租赁住房总量达505万套

相较于买卖市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。贝壳研究院资深分析师黄卉在峰会现场认为，今年租赁市场整体呈倒N型走势。2月-3月市场处在底部；8月市场有所回暖，9月又转为淡季。第四季度市场淡季或将加速变冷，预计明年春节后热度有望回升。

租金水平在今年也触底，处于近三年的低位。全国重点40城2020年1-10月平均月租金为37.8元/平方米，同比下降11.1%；平均房源成交周期50天，同比延长了12.5天，涨幅33.3%；客源成交周期为9.4天，同比延长了4.3天，涨幅84.7%。“房屋出租难度增加，租赁市场逐步转向租客市场”。

不过，与会专家对今明年的租赁市场纷纷表示“审慎乐观”。总体而言，一线城市的市场行情较好，上海、深圳、广州三个一线城市租赁市场的回暖情况较为明显。

以广州为例，广州市住房和城乡建设局副巡视员郭文平介绍，近几年广州加快发展租赁市场，积极构建多主体共建、多渠道保障租购并举的住房业务，租赁市场活跃度显着提高。到2020年11月，租赁住房总量达到505万套，住房租赁市场已成为解决新增人口居住问题的主要渠道。

旧改为租赁行业带来新机遇

从住房租赁相关用地情况来看，近年来各城市租赁住房用地筹集方式更加多元化，除公开招拍挂成交自持用地外，集体建设用地、城中村改造用地越来越成为北京、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市新增租赁住房用地重要来源。

中指研究院华南分院总经理张化学介绍，继2016年首开先河后，2017、2018年竞配建、竞自持建面持续上升，于2018年达至顶峰后，2019年受土地市场热度下降影响，规模有所下滑。2020年在各地方政府，尤其是一二线城市加大人才引进力度政策支持下，相关租赁用地面积有所下滑，但仍保持较高水平。

在广州城投住房租赁发展投资有限公司董事长刘宇看来，城市更新让原本城中村的住房租赁资源得到释放。此外，在旧村改造中，村（居）民复建安置房建筑面积要建设不少于3%的保障性住房，这将为住房租赁行业带来巨大的机遇。

从需求来看，粗略估算，中国的租赁市场规模是在1.44万亿元水平。从新生代租赁群体来看，90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军，他们更加注重租住品质，租赁比例和租房花费超过70后、80后是必然趋势。

“暴雷”风波中的行业危机

广东省公寓管理协会会长、广州市房地产租赁协会会长刘昕认为，暴雷频发，风波不断，这对于住房租赁行业和企业来说是一场危机。

目前来看，我国机构化租赁市场培育不足，企业管理房间规模方差大，行业企业参差不齐，总体的机构化率不足5%。贝壳研究院对TOP100地产企业进行了监测，85%的企业在2017年-2019年集中进入，这是行业快速发展的情况，2020年是没有进入长租公寓业务的情况。其门店数量最多的前五个城市也为北上广深杭。

另一个问题是，我国租赁市场此前面临着顶层设计缺乏、市场秩序有待完善、企业能力建设不足，头部企业方差较大，融资渠道窄以及产品服务呈现分散化、非标准化的特征。直到今年9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，全国各地共出台与租赁市场相关的政策法规107多项，对行业发展的意义重大。

为进一步净化住房租赁市场，由全国18省市房地产租赁协会等组织、机构共同发起的"中国住房租赁诚信守约经营企业公会"在峰会上同日揭牌。

南都记者王艳玲