我一直在圣巴特 (st.Barth's) 闲逛，我决定每个星期一都要在GrantCardoneTV上进行一场演出，向您展示我购买的房地产交易以及为什么购买它们。这比做任何一本书都要好。它将为您提供所需的工具，以了解为什么应该购买房产以及如何购买。您需要了解房地产游戏，因为这是建立被动收入和确保财富的好方法。

任何投资都有风险。降低风险的唯一方法就是知道自己在做什么。毫无疑问，当涉及到房地产交易时，我有一种神奇的感觉。我将继续扩大我的房地产投资组合，在我这样做的时候，我将分享我所做的事情，甚至我犯的错误。

我将与您分享我现在要进行的交易。这是20,175,000美元的价格，但我将其四舍五入至2000万美元，以保持简单。我需要放下25% 才能得到最好的债务。我放下500万美元，欠下1500万美元的债务。这是75% 的贷款贬值。关于房地产的美妙之处在于，我只需500万美元就能买到2000万美元的房产。

当然，我在这里说的是一般性的，我并不总是放下25%。我买的最后一笔交易是在博卡拉顿，价格为1200万美元。通常，我会放下300万美元，但那笔交易已经有债务，费用无法还清，所以这笔交易需要放下600万美元。由于其他原因，这对我来说仍然是一笔不错的交易。

我做房地产这件事已经很久了。在进入游戏之前，我每个周末都会查看物业五年。我的第一笔交易是在圣地亚哥1995年38个单位。我的第二笔交易是一个月后的48个单位，三个月后的第三笔交易是92个单位。在大约18个月内，我有500个单位。快进2016年，我还有很多很多-近4,000个单位。

我从未读过房地产方面的书，也从未有过房地产方面的教练或导师。我被我去加利福尼亚的第一批两人拒绝了，尽管我本可以为交易写一张支票。他们告诉我我没有经验。我坚持下去，第三个贷款人给了我绿灯。

如果你有良好的信用和管理经验，你会降低25%。贷款人不在乎你有多富有，他们会说 “是的，你有一些钱，很好”，然后他们会看着你的信用说，“是的，你信用很好，但其他人也是。”

然后，他们会说的第三件事是，“你的管理经验是什么？”他们还会询问你在那个特定领域的经历。一个曾经在塔尔萨 (Tulsa) 拥有八人的人可能会因为不了解该地区而被拒绝在佛罗里达州贷款。

在你扣动任何交易的扳机之前，先看看财务报表。房地产基本上是一个数字游戏。这是关于一定数量的钱进来，一定数量的钱出去。这项业务的不同之处在于，您实际上可以使用债务。这意味着你得到了杠杆。每100万美元购买400万美元的房地产。每100万美元购买400万美元。如果我在股票市场上购买了100万美元，我将获得100万美元的股票。如果股市像房地产一样，我会买100万美元的股票，然后得到400万美元的股票。

今天，您需要牢记房地产的三个方面:

1.了解房地产。

你甚至想涉足房地产吗？如果不确定，请不要这样做。您必须确定这就是您想要的钱。知道您想从事哪种房地产。我不做购物中心或办公室-当然也不做房屋。我做多户家庭，这基本上意味着公寓楼。我租了10到15个月的合同。我知道我想做什么以及为什么要做。

2.了解市场。

不仅仅是位置，你需要知道市场。最近有一篇关于纽约和旧金山已经撤退的文章。一年以来，我一直在告诉人们不要进入这些市场，因为它们过度膨胀。他们会破产，因为所有的泡沫都有。泡泡很漂亮，每个人都想拿着它然后弹出 -- 每个人都失去了兴趣，他们开始吹另一个泡泡。我远离吹泡泡的市场。

3.知道交易。

今天找到这笔交易是许多小投资者面临的最大问题。没有银行拥有的交易。如果银行达成交易，他们会打电话给像我这样的人。如果每个人都通过交易，那就不是交易。就像我告诉你，在我已经吃完所有好东西之后，你可以吃掉我盘子里的所有东西。你需要知道什么是交易，什么不是交易。

你想扩大规模，这是大多数小投资者做不到的。我不建议你做多户家庭，除非你从至少200万美元的交易开始。否则，它将无法产生足够的收入，也不值得麻烦。如果我要脚趾碎裂，冒险最好是值得的。我不希望脚趾上有碎片，因为我正在吃汉堡包，但是如果我把它跑到海滩上的裸体妻子那里，碎片是值得的。您不想投资收益太小的交易。

这就是为什么我说不要用少于16个单位做任何事情。不要少做。不要开始早，不要开始小。人们讨厌我这么说。继续存钱。你降低风险不是通过评估，而是通过知道你在做什么。别管租金超过3000美元的高端产品和便宜的垃圾。您想制定退出计划，否则您将永远无法赚钱。我在租金约1,000美元的地方投资。

如果您拥有 $ 200万美元的房产，则需要 $500K并融资 $ 150万。该物业将负责您的融资，费用，每年应向您支付约50,000美元。如果这听起来很可怕，请考虑其他选择-我知道如果我从一开始就可以再做一次，我会和像我这样的人一起骑。我有一个兄弟和一个姐妹，还有一些亲密的朋友进来并希望参与我的一些交易。他们获得了杠杆作用，这是我在债务上的名字，我的经验和我的管理公司。

25年来，我只允许亲密的朋友和家人投资我的房地产交易。我最近根据合同购买了460个单位，价值5500万美元，这是我第一次向家庭以外的投资者提供这些交易。所需的全部投资在两周内完成。

我将向认可的投资者开放我的下一笔交易。你们中的许多人都对投资公寓感兴趣，以此作为保护资本和创造被动收入流的一种方式，我向认可的投资者开放。由于某些规定，我还不能向所有人开放，但我正在努力。经过认证意味着您需要过去两年每年200万美元的收入或100万美元的净资产，不包括您的房屋。最低投资额为 $100k，最高投资额为 $ 100万。

总共1000万美元的加薪将以先到先得的方式填补。你可以[email protected]联系我的人。

在过去的25年里，公寓投资对我来说非常有利可图。没有承诺或保证这可以或将继续下去，但你可以看到我把我所有的钱放在哪里。如果您每年还没有赚到200万美元，请立即进入我的剧本。在你进入房地产游戏之前，你必须学会增加你的收入 -- 这是没有办法的。

把睡觉放在你租的地方和租你拥有的东西作为你的目标。