8月上中旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，融资规模维持高位。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金，长期和短期、境内和境外、高成本和低成本的融资屡见不鲜。

融资大规模“抢收”

中原地产研究中心统计数据显示，截至8月20日，房地产行业信用债发行规模月内高达261亿元，处于2020年年内高位。今年以来，房地产企业累计发行811只公司债券，融资金额合计高达6242亿元。

中国证券报记者梳理发现，近期包括金融街、旭辉、金科、光明地产、珠江实业在内的多家房企发布大额融资计划。融资品种包括优先票据、中期票据、超短期融资券、ABS、公司债等。

大部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金。从融资用途看，多数房企称，融资是为了偿还到期负债。“借旧还新”成为房企融资的重要目的。此外，部分上市公司称，融资是用于补充流动资金。

业内人士指出，一旦融资收紧，中小房企受波及程度要远大于规模房企。中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险，是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。

境内融资仍是主流

中国证券报记者梳理发现，从上市房企近期的融资动作看，境内融资仍然是融资主流。从整体数据看，房企普遍加大了融资力度，虽然境外融资收紧，但最近境内融资明显放开。不少公司近期发布的公司债券仅为证监会核准额度的一小部分，换句话说，很多公司已核准未发行的额度较多。

以滨江集团为例，公司8月20日晚公告，公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)发行规模不超过6亿元(含6亿元)，根据簿记建档结果在预设的利率区间3.2%至4.7%内确定本期债券的最终票面利率。根据公告，公司面向合格投资者公开发行不超过27亿元的公司债券8月9日已获得中国证监会核准。

从票面利率看，近期上市房企融资利率普遍较低。已确定票面利率的上市公司中，不少公司票面利率低于5%。8月19日，珠海华发集团有限公司发布公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券(第二期)确定票面利率为4.22%。

部分房企融资利率虽然达到7%，但相比境外融资利率依然处于低位。阳光城8月21日公告，公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)发行规模为不超过10亿元(含10亿元)，本期债券为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。8月20日，公司和主承销商在网下向合格投资者进行了票面利率询价，本期债券利率询价区间为6%至7.2%。根据网下向合格投资者询价结果，经发行人和主承销商协商一致，最终确定本期债券的票面利率为7%。

中原地产首席分析师张大伟认为，过去几个月海外资本市场的动荡，基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性，部分房企非常重要的海外融资明显减少，少数融资也面临融资利率高企的风险。随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。

据了解，受疫情影响，春节之后，房地产企业境外融资普遍受阻。从3月底到5月初，上市房企海外融资规模骤减。6月开始，上市房企海外融资逐步恢复，7月出现年内小高峰。8月以来，上市房企海外融资维持高位。

销售放缓

中国证券报记者了解到，上市房企加大融资力度，一方面和房企到期债务较多、“借旧还新”压力较大有关；另一方面，与房企普遍面临较大的销售压力、经营活动产生的现金流减少有关。

房企项目人士介绍，近期南方地区受降雨影响，不少区域楼盘开工出现放缓的迹象。推盘节奏放缓后，直接导致8月份销售受到影响。

不少房企在近期的融资公告中也透露出这一信息。以金融街为例，公司8月19日晚发布的《2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书》显示，2020年1-3月，公司经营活动产生的现金流量净额为-45.93亿元，上年同期为21.17亿元。下滑的主要原因是，受疫情影响，公司销售签约和回款较上年同期减少且公司支付投标保证金等支出较去年同期增加。本期债券的偿债资金一部分来源于公司开发项目销售回款及持有项目经营收入，若未来公司经营活动产生的现金流量净额波动较大，则会在一定程度上对公司的偿债能力造成不利影响。

公告显示，截至2020年7月末，金融街有息负债余额为948.04亿元，累计新增有息负债金额为78.53亿元，占公司2019年末净资产的比例为20.15%。

市场人士指出，未来一旦融资收紧，被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。

（文章来源：中国证券报）