王丽新

8月20日凌晨，恒大集团官微发文：8月19日接受了人民银行、银保监会的约谈。总结恒大表态的两条要点，一是保质保量完成楼盘交付；二是全力化解债务风险。

巧合的是，一年前的8月20日，人民银行、住房和城乡建设部在北京召开了一场重点房企座谈会。主题是，进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。据称，恒大正是出席这次座谈会的房企之一。座谈会开完后，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，圈内称为“三道红线”，在机构眼中则是金融排雷。

时至昨日，“三道红线”排雷刚好满周年。哪三道红线？剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。决定的是什么？新增有息负债规模。踩三条线手持红码，不得增加；踩一条为黄码，增速5%；零踩线是绿码，增速不超15%。

量化资产负债表上的这三项指标，5%的间隔性递进，看似平静无波，却恰如其分地卡住了房企过往规模冒进的喉咙。某证券机构的一份数据显示，从2011年到2020年，以53家上市企业为样本，“红码”公司负债规模复合增速最高达28%。

纵向对比来看，2013年至2018年，地产行业有息负债规模增速为25.3%，这是大中型房企奋斗的黄金时代；而2019年至2020年降至5.5%，不乏扎紧“钱袋子”的威力。有券商分析师预估，2020年以来，地产行业有息负债规模年增速上限约为7.3%，或降至5.7%。给“借债”套上紧箍咒，重新分配金融资源、淘汰落后企业，降低系统性风险，这是“三道红线”的真正威力。

在笔者看来，“三道红线”确如惊雷，炸醒的是身患“三高”的房企，警示的是仍想依赖“高融资、高负债、高杠杆”来上规模的野心家。据统计，2020年100家上市房企降档率达40%，绿码房企已升至29家。

如人饮水，冷暖自知。这一年，有的房企掌舵人忙着卖项目、分拆物业上市，减缓流动性危机；有的忙着跟金融机构谈判，争取债务展期；有的拿地又退地，时不常的叫财务人员来核算指标；有的干脆全面收缩投资，3000亿元规模TOP10成员半年新进货不足160亿元……如此景象，过去皆不得见。

周年已满，“三道红线”给房企恶劣商业模式的演进画下休止符，让供给侧出现一个淘汰产能过程。亏损、债务危机、利润率低，会导致新进资本变少，但这是行业出清标志。毕竟，行业低增速前行，不意味着所有房企低增长。

盘点百强房企近一年表现，多年自律的绿档房企享受好孩子红利，加快非住宅业务能力圈建设，助力城市换新颜；一度高歌猛进者或被淘汰，或于阵痛中重生，于创新的细分市场寻得一席之地。有进者进，有退者退，倒逼企业自律健康稳健，亦是构建行业良性生态的路径之一。

短期看，地产行业规模大、利润薄。未来几年，地产商要坚持走创新研发之路。规模或许会变小，但利润恢复到正常水平线，分拆成物业管理、旧改与城市更新、商业运营、产业发展等更多细分领域，共同形成新生态来承接开发巨鲸的经济体量和作用！