多年来一直不顺的五棵松卓展再一次遇到了麻烦，虽然尚未确认停业重装的消息，但似乎卓展已经走到了不得不做出改变的十字路口。作为京西商业的重镇，五棵松商圈如今面临着“一半是火焰，一半是海水”的尴尬。分析人士认为，未来五棵松卓展需要以更灵活的形态经营，才有可能为这个遇到问题的项目寻求到一条可行的出路。

坦承困难 暂不停业

30万平方米，地上地下共7层的超大型商业项目，如今门庭冷落，商户凋零。近日，北京商报记者在五棵松卓展现场看到，除了极少数餐饮、服装商户仍在继续经营外，五棵松卓展项目内绝大多数商户已经退出。

以往颇多家庭消费者光顾的商场显得空空荡荡，项目北区一层仅剩一个出入口供消费者进出，周末时段的客流量也未见明显增多，而商场内的扶梯也已处于停运状态，场内灯光昏暗。

商场即将闭店重新装修的声音不绝于耳。仍然营业的一家连锁美妆品牌营业员告诉北京商报记者，据说商场将于5月底6月初停止营业。另外一位商场安保人员确认了类似的信息。

然而，北京商报记者联系到项目运营方时，却得到了相反的答复：虽然运营方北京五棵松卓展时代百货有限公司方面承认，目前项目经营确实遇到了一定的困难，也在努力寻求合适的改造方案，但项目并没有任何确定的闭店重装计划，所谓“5月底6月初闭店重新装修”的消息并不属实。

北京商报记者从一位熟悉五棵松卓展项目现状的人士处获悉，目前五棵松卓展内商户出现了比较集中的退租情况。

据介绍，五棵松卓展项目建筑面积共约30万平方米，从理论上讲，大约可以容纳380家商户，而截至2019年底，实际商户数量为130家左右，然而在经历了2020年一季度后至今，特别是疫情发生以来，教育、影院、餐饮等业态客流受疫情影响较大，给本来经营状况就不甚乐观的卓展又蒙上了一层阴影。目前项目内仍然营业的商户仅剩40家左右。也就是说，目前还在经营的商户数量仅为可容纳商户的1/10，出租率为10%左右。目前，卓展方面正在竭力做好商户的有序退租工作，同时也在监督退租商户处理好与会员的善后事宜。

超大体量 改造难题

实际上，虽然空置率一直较高，但2020年之前的卓展，仍有一定的人气。位于五层的成龙耀莱影城，三、四层的儿童教育和娱乐业态，以及比较丰富的餐饮品牌，为卓展聚拢了一部分固定消费者。“那时的租金收入依然可以维持项目的日常开支。”上述知情人士说。

从商圈角度看，五棵松商圈内近在咫尺的另一大型商业项目——华熙LIVE·五棵松近年来的异军突起也分流了一部分周边消费者。华熙距离轨道交通更近，坐拥五棵松体育馆的文体客流，再加上开放式街区型形态在夜间经营方面的优势，确实对卓展造成了一定程度上的冲击。

业内一位不愿透露姓名的分析人士说，最初对整个建筑的设计理念仍然是传统百货的思路，虽然历届经营者都对其进行过不同程度的改造，但收效甚微。

北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳直言，五棵松卓展的地理位置、内部形态都占据较好的先天条件，同时，京西并不缺乏消费者，购买力充足。所以该项目一直发展欠缺的主要原因还是在于品牌招商和内部运营。

卓展始终面临着该如何找到对大块头进行改造的大智慧的难题。如果对卓展进行结构性的改造，其成本想来不会低，这也就是为什么卓展到目前为止仍没有明确的改造计划的原因——他们面临着巨大的改造启动资金缺口。

商圈新机 各方支招

对北京商业格局比较熟悉的人都知道，五棵松卓展的问题其实由来已久。这个在兴建之初被认为无论是从区位还是体量上看，都有巨大商业潜力的项目，却从未获得过真正意义上的成功。

项目自2008年左右为配合北京奥运会五棵松篮球馆商业经营投入使用，2010年前后由太平洋百货短暂经营，2012年前后由卓展集团接手，2016年初至今由蓝色港湾系接管，使用了卓展时期的经营主体同时延续北京五棵松卓展时代百货有限公司，这也是之所以截至目前，该项目仍被俗称为“五棵松卓展”的原因。

赖阳指出，蓝色港湾团队虽然接手了五棵松卓展，但对该项目的品牌组合、业态配比、营销活动的规划上相对欠缺。例如，该公司旗下的蓝色港湾SOLANA目前是北京开放式街区中较为知名的地标项目，主要是依托该项目的地理位置和硬件条件的优势，营销上相对其他地标项目的活动举办频次较少。

未来如何能让五棵松卓展这块难啃的骨头焕发其应有的价值？一个稳定的经营方是最重要的因素之一。“据我所知，目前卓展经营者并没有将项目脱手的计划。他们也正在努力尽快寻求一个可行的改造方案。”上述知情人士告诉北京商报记者，虽然目前改造方案仍没有眉目，但大致方向是考虑与邻近的华熙LIVE·五棵松进行差异化经营，仍将以商品零售店铺为主，而餐饮品牌则会比较偏向适合家庭、商务场景的品牌，“特别是，即将到来的北京冬奥会将是卓展和五棵松商圈迎来的又一个窗口期，项目改造应在2022年冬奥会到来前完成”。

中国人民大学公共管理学院副教授马亮对此分析称，冬奥会冰球等场馆将落户五棵松，这确实是五棵松商圈迎来的又一个重要的窗口期，相信从2008年北京奥运会到2022年北京冬奥会的十几年间，北京商业格局、消费能力和对奥运场馆及周边配套设施的赛后利用理念也取得了长足的进步，卓展这一商业巨无霸会在短期内找到适合自己的改造方案。“对于如此大体量的商业项目而言，如金源等大型项目般切割不同的功能板块，注重多业态之间的联动，甚至增加经营主体，恐怕都是卓展未来的改造方向。”

北京商业圈的一位业内高管向北京商报记者透露，五棵松卓展一直以百货零售为主，曾经一段时间该项目整体表现较好，但随着后续经营以及内部股权和管理权不明晰导致逐渐走下坡路。但这并不影响商圈发展，五棵松商圈的消费不用质疑，该区域的北京耀莱成龙影城经常为华北地区票房第一名。客流和消费力充足，从而带动五棵松商圈在京西消费中日渐崛起。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，五棵松卓展具有一定的区位和规模优势，若是做商业项目，在该区域是具有发展前景的。但该项目经历多次转手，变成资本运作，目前再想要通过商业运营回本难度较大。

赖阳表示，若是该项目运营上能够在品牌、业态、环境营造和营销上好好下功夫，未来依旧是十分具有发展潜力的。同时，五棵松卓展的体量较大、室内面积大、停车方便等多种先天条件，比紧邻的华熙项目更具有运营优势，若日后能与华熙形成互动，则更能突出商圈的效应，有利于五棵松商圈成为京西时尚、年轻的商业中心。

北京商报记者 闫岩 刘卓澜