□本报记者 王舒嫄

据贝壳研究院统计，2020年前10个月我国房地产企业境内外债券融资累计达10283亿元。而11月份，房地产行业将迎来今年以来的债券到期高峰，待偿规模达1071亿元。

专家表示，年底之前，房企将承受降负债与冲业绩的双重压力，尤其是部分高负债房企面临的压力较大。

发债规模不及到期规模

据贝壳研究院统计，10月份，房地产企业境内外债券融资共66笔，较上月增加1笔，发行规模折合人民币约692亿元，较上月下降10.7%。其中，境外融资共19笔，融资规模约332亿元人民币，环比增长46.9%；境外债券规模占比约48%，较上月提升19个百分点。境内融资共47笔，较上月减少4笔，融资规模约360亿元，环比下降34.4%。

从前10个月整体看，房地产企业境外发债规模占比38%，较2019年同期下降8个百分点，为2017年以来同期低点；境内发债规模占比62%，较1-9月下降1个百分点。

贝壳研究院认为，今年以来境外债市受不确定因素干扰表现低迷，10月末期出现短期回暖迹象。由于全球不确定因素仍存，预计境外债市短期波动性较大。境内债券市场方面，三季度房地产金融监管升级效果逐渐显现，预计至年末以防风险为首要方向，房企境内融资环境将持续收紧。

数据显示，10月房地产企业境内外债券到期规模约816亿元，超过了约692亿元的发债规模，发债规模已连续两月不及到期规模，房企短期资金流动性压力上升。

11月迎来年内偿债高峰

11月房企将有1071亿元债券到期，迎来今年到期偿债高峰期。分析人士称，10月房企强劲的销售业绩可缓解一部分流动性压力，但高负债房企将面临较大考验，对销售回款的依赖程度将进一步加深。

“A股132家上市房企2020年三季报已全部发布，其中仅46家公司归母净利润同比有所增长，占比为34.8%。整体看，上市房企前三季度业绩表现欠佳。”克而瑞研究中心企业研究总监房玲说。

房玲指出，四季度房企销售压力较大。外加以“三条红线”为核心的融资新规，房企融资环境进一步收紧。四季度房企需要提升销售及运营效率。

增强自身“造血”能力

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，“三条红线”对房地产行业的影响是长期的。从企业端来看，对房企加速销售回款、提高现金管理能力、合理控制杠杆提出了更高要求。从金融端来看，“三条红线”的存在改变了投资方对房企及房地产行业整体偿债能力的评估。

“从有关部门要求提交的负债监测表来看，房企除了需要填写三项指标、销售规模以及各类有息负债总数之外，还需要填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额，以及其他房地产相关表外有息负债这5大项数据。这种穿透式监管使房企表外负债将无所遁形。房企维持经营以及降杠杆的压力加大。”房玲说。

房玲指出，部分房企以往优化报表的财务技巧已经无法使用，控制杠杆水平、出售资产“瘦身”、利用股权融资已成为房企应对“三条红线”的重要方式。但仅仅在融资方面进行调整并不能真正把握好降杠杆和规模扩张的平衡，未来房企还得加强销售回款，不断提升运营效率，提高盈利水平，增强自身造血能力。