距繁华的北京商务中心区一步之遥，有一片“无物业、少配套、缺管理”的老旧小区——建于上世纪70年代的劲松北社区，就在这里。改造老旧小区，如何在过去“修道路、调管线、加保温、增电梯、改造外立面”等基础上，全面提升居民生活质量，形成长效管理机制，成为北京全面建成小康社会中的关键小事、民生实事。

北京市朝阳区以“党建引领、居民共治”为抓手，率先在劲松北社区试点引入社会资本改造老旧小区。由规划师、建筑师、景观设计师、管理团队联手，整体改造小区公共设施，引入高标准物业管理，建立居民共商共治新机制。试点一年半，出现了“配套先进、街巷干净、停车有序、管理智能、居民乐居”的喜人变化，探索出改造老旧小区的一些新办法。

党建引领，聚焦问题听民意

熙攘的劲松西街上，一座白色大门与众不同：大门右侧“劲松北社区”五个金色大字，苍劲有力。“这字出自社区居民之手，是居民书法比赛选出来的。”朝阳区劲松街道党工委书记杨丙章说，“小区怎么改，设施怎么添，都充分尊重居民意愿。”

杨丙章介绍，推进项目时以党建为引领，发挥各级党组织作用，采用“五方联动”工作机制，“由区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作，共同推进社区综合整治。”

劲松北社区听取居民意见，做得格外细、格外实。

第一轮，是事前摸底，重点在怎么改。区里、街道、社区等党员干部沉到基层，听到的是“高低并存”的群众期盼：改造费用要低，改造标准要高；收费标准要低，服务标准要高。那么“钱从哪里来”？朝阳区提出“引入社会资本”。

第二轮，是项目合作达成前的下沉调研，重点在改什么。街道、社区与入驻企业专业团队一起，先用了5个多月走访居民听取意见，对社区资源进行全面踏勘规划。劲松北社区的一、二区共有居民3605户，36.9%是60岁以上的老年人，37%是在此租房的年轻人。“不同的人群，需求不同。”以引入便民业态为例，中老年人希望增加菜市场、社区食堂、早餐店、理发店和生活超市，以便利居家生活为主。青年人希望增加社区健身房、餐饮店和代收快递、外卖等服务。改造项目团队负责人刘楚回忆：“仅考察便民业态，我们就先后走访了2380名居民。”

第三轮，是决定选择哪家企业来改造运营。企业就改造方案举行了一场“路演”，项目团队准备充分，和居民对话真诚、细致、具体，最终选出愿景集团与劲松街道签订了协议。

充分发挥各级党组织作用，深入做好群众工作，高度尊重居民意愿，是让改造得以顺利进行的基础。听取居民意见贯穿了项目改造全过程。社区党委成立了由各类代表40余人组成、党员占比80%的议事小组，包楼问需，汇集民智，方案随时微调优化。

匠心改造，社会资本进社区

2019年4月起，愿景集团先后投入资金近3000万元，对劲松北社区的公共空间、服务业态、社区文化等21大类51个项目实施改造提升。专业的规划师、设计师、管理团队多方协同作业，精心实施。

改造后的小公园，清新宜人。赭红色跑道环绕四周，乒乓球桌、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全。木质围廊边，三三两两的居民闲坐聊天。

昔日破旧的自行车棚，如今有了双层停车架、智能充电桩、自动灭火器，还配了24小时监控。“停车费还没涨。”居民程丽介绍，节省出的空间改造成了便民商店，“修锁配钥匙、修电器、洗衣服，服务可全了。”

愿景集团副总设计师江曼说，整个改造提升，包括规划设计与交通组织优化、园林景观提升、增设消防安防设施、架空线入地、增加基础配套及标识系统、引入专业物业管理和社区便民商业等内容，通过有机更新的方式，让老旧小区焕发青春。

引入社会力量，不仅解决了资金问题，还通过市场化运作，提升了老旧小区的物业服务水平。在劲松北社区，除了日常的24小时安保和环境保洁，居民的各项服务需求，只需一个电话，3分钟内受理，10分钟内上门。

“先尝后买”，共商共治谋长远

改造完成后，企业如何回收投资？管理如何可持续发展？劲松北社区的回答是：“共商共治”。

精心经营，盘活存量资产，居民心里有本“明白账”。劲松街道党工委副书记、办事处主任刘胜介绍，劲松北社区将腾退的低效房产交给企业来改造运营。哪些行业能入驻，如何经营、利润多少，一笔笔账都是透明的。

“先尝后买”，收取物业费用，居民心里有本“温情账”。“社区居民是‘先尝后买’，满意了再说。”愿景集团城区更新事业部项目总经理韦民乐介绍，随着物业管理水平不断提升，居民的缴费意愿也越来越强，物业费收取率已达72%。

创新管理，逐步收回投资，企业心里有本“公益账”。入驻企业原来预计10年收回投资，“这是保守估计，实际上会短一些。”韦民乐说，未来计划在社区增加养老、托幼、健康等业态，这些都是新的盈利增长点，“‘微利运营’将来可能是常态。”

摸着石头过河。朝阳区委和区政府专门成立了老旧小区更新提升工作专班，针对相关问题开展研究，支持劲松街道持续探索，不断完善。