上半年太原楼市“沙场点兵” 稳字诀规范发展
太原楼市政策发生了不小的变化：《民法典》的落地，央行调整房贷利率政策重磅出台、重申“房住不炒”的定位，城市调控政策的继续……这一系列政策，从各个方面规范着行业健康有序发展。业内人士均认为，行业要稳定健康发展，必然经过一段变革的阵痛。走出舒适区，才能向更理性的健康发展。
正本清源：《民法典》落地未来影响最大
今年5月正式通过、将于明年正式实施的《民法典》，对于解决房地产及物业行业多年来因责权利界定不严谨带来的纠纷、顽疾，以及保护百姓利益、维护社会文明及道德生态将产生深远影响。
众多业内人士认为，2021年元旦即将开始执行的《民法典》，对普通市民买卖房屋、居住方面的影响最大。其中，居住权的影响最大。
山西省房地产业协会法律事务部副主任、北京中伦文德太原律师事务所副主任张秋峰律师表示，举个最简单的例子，假如夫妻双方离婚时在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方使用，另一方对其中的一部分房屋享有一定期限或者终身的居住权。居住权不得以转让、继承的方式流转，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权即消灭。
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，这一点也将和以往大不同。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
对于市民关注广泛的高空抛物问题，也对责任进行了明晰。从以往的实际情况来看，高空抛物事件的受害者，往往因找不到抛物人而难以维权。之前施行的侵权责任法第87条规定，对于找不到抛物人的情形，全楼业主共同承担赔偿。而在《民法典》中，进一步规定了高空抛物的法律责任，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。这一条款还新增了“建筑物使用人在赔偿后可追偿”的条款，并明确了物管机构需履行防范义务、公安等机关负有调查义务等。太原房产局物业科科长刘宏伟表示，此法条从立法上阻却“高空抛物”等危险行为发生，同时应加强法治宣传教育，让所有公民认识到高空抛物行为的违法性质，自觉遵守法律，避免发生高空抛物行为。在侵权责任方面，民法典还明确，“从建筑物中抛掷物品，或是从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任”。
《民法典》的落地，对市民生活影响最大。
珠联璧合：连续俩月多部门联合维稳
3月，太原市房产管理局、太原市住房公积金管理中心等七部门联合发布《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及新建商品房政策扶持，工程建设资金投入，住房公积金政策支持等多方面内容。
4月，太原市房产管理局联合市规划和自然资源局等三部门于4月30日发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，出台房地产六条新政，涉及预售许可、户型优化等。具体内容包括商品房预售许可、土地出让价款缴纳、商品房户型优化调整、公积金贷款、住房租赁、市场监管六个方面内容，支持房地产企业复工复产，推动房地产领域“放管服效”改革。
连续两个月，太原多部门联合出台两份维稳市场的通知意见，二者珠联璧合，既在短期内给困难企业以真金白银的帮助，又在中长期内在政策面上给与了大力度的扶持。
这其中，包含了很多加大扶持新建商品房的政策。因疫情影响施工建设的，已经取得施工许可证范围内的楼幢申请预售许可时，预售部分投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上即可。新建商品房预售资金监管由全程监管调整为对用于支付工程建设等费用的重点监管，商品房预售资金重点监管额度达到监管项目总预售款的40%即可，对信用评价等级A级（含）以上的房地产企业，重点监管额度可适当放宽5%。加快新建商品房网签备案，3月底前完成所有合理销售房屋的网签备案，维护好商品房买卖双方合法权益。
鼓励和支持企业通过手机APP应用、互联网、电话等多种渠道为群众提供线上商品房销售、中介活动，实现“不见面”服务，帮助促成房地产交易。但与此同时，新建商品房必须取得商品房预售许可、存量房必须经房源检验后，方可挂牌展示销售，确保群众购房放心、安心。
松弛有度：公积金扶持＋收紧
3月5日，太原市住房公积金管理中心出台了《关于积极应对新冠肺炎疫情实施阶段性住房公积金减负保障政策的通知》，主要包括一线医务工作者等职工不能正常偿还住房公积金贷款不做逾期处理，适度加大困难职工租赁住房提取支持力度，全力支持困难企业实施阶段性缓缴等内容。
4月30日起，太原市住房公积金管理中心发布明确购房套数认定标准，通知分别从认房又认贷、首套房认定标准、二套房认定标准、二套以上住房认定标准、不计入套数和贷款次数的认定情况、住房套数、贷款次数的查询途径等方面作出规定。
这两则新政，一方面给缴存企业和缴存职工都给与了扶持，同时又对贷款门槛进行调整，给真正需要解决住房问题的购房者以贷款保障。
根据太原市政府2018年5月出台的限购政策规定：购买首套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。公积金贷款的首付比例同上。
此次调整后，公积金贷款执行“认房又认贷”。即以前有过一次房贷或买过一次房，再次买房就算二套。认房又认贷有3种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房；借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房；还有一种情形是，银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。
炼性修真：城镇建筑全面执行绿色标准
除了对市场方面的政策调整，山西建筑也开始练“内功”。4月，我省出台了《绿色建筑专项行动方案》，今后，全省城镇新建建筑将全面执行绿色建筑标准。2020年，绿色建筑占新建建筑面积的比例达到50％。
绿色建筑，顾名思义是能达到节能减排的高质量建筑，在全寿命周期内，节约资源、保护环境、减少污染、为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。
业内人士表示，从整体市场走向来看，我国对于推进建筑节能和绿色建筑发展的趋势和政策扶持，在“十三五”已经到达了一个全新高度，绿色建筑市场的发展目标也从绿色建筑认证转变成把节能及绿色发展理念延伸至建筑领域的各个方面。
除此之外，房地产服务公司将继续挖掘现存物业运营维护及其可持续潜力，对现存物业的有效改造将会给业主和用户带来积极的收益。绿色建筑改造后一年内可平均降低运营开支的4%，预计5年内平均降幅可达9%。除一线城市LEED发展以外，深耕二线三线城市新建建筑市场是未来两年的发展趋势。
方言矩行：租房改建有新规
房屋租赁市场，近两年来受到了太原市的重点关注及发展。
6月，《山西省租赁住房改建导则(试行)》印发，从技术标准和管理使用上对租赁住房改建活动予以规范，保障租赁住房安全，增加租赁房源供给，改善群众租住环境。其中明确，卧室不得隔断出租，不得将过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室改建为居室。
近年来，我省住房租赁市场迅速发展，为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题发挥了重要作用。但仍存在一些问题，如新建租赁住房供应量少，存量房源户型与新市民需求不匹配，非住宅改建为租赁住房缺乏技术标准，在租住需求旺盛的城市甚至出现了违规改造房屋出租、违规隔断群租等乱象。
《导则》发布后要求，商业办公用房、工业厂房等非住宅，需经批准进行集中式改建，应对原建筑结构进行安全性鉴定，不符合租赁住房使用要求的应采取加固措施，公共区域应配置餐厨、卫浴、休闲、健身等设施设备，满足承租人公共活动和社会交往等需求。
商品住房进行分散式改建，应以原设计的房间为最小居住单位，卧室不得隔断出租，不得将过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室改建为居室或影响、破坏其功能使用。改建使用的材料设备和工程竣工后室内空气质量应符合有关规定，不得危及承租人安全和健康。
吐故纳新：养老设施要成小区“标配”
就着开发企业全生命周期产品的理念延续，5月，山西省政府发布《关于推进养老服务发展的实施意见》指出，新建住宅小区要与养老服务场所同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。无养老服务设施的老旧社区，由县级政府采取购置、置换、租赁或在小区内选址新建的办法解决养老服务场所。到2022年，配建设施达标率达到100%。
养老设施将成为未来住宅的必备条件之一。今年，山西将鼓励房地产业与康养产业融合发展，鼓励和支持房地产开发企业开发建设康养项目，有条件的城市可在新建房地产开发项目中试点配建一定比例的养老公寓等，物业服务企业要与医疗机构、养老服务机构密切协作，并为其提供便利服务。
标新立异：太原建筑色彩应柔和雅致
4月底，太原市规划和自然资源局发布《太原市建筑景观风貌规划管控导则》，为了塑造太原城市特色，加强建筑景观风貌管控，提升公共空间品质，推进城市设计引导系统化、精细化、规范化，制定了太原市建筑景观风貌规划管控导则。
建筑立面风格要求充分反映太原地域文化、气候特征、时代精神，反映建筑功能类型特征，与街道、街区整体风格相协调。太原建筑色彩应柔和雅致，不得大面积采用高彩度原色。位于山体眺望点、标志性高层建（构）筑物、机场起降航线等视阈范围内的建筑，屋顶色彩应统一协调，采用防反光材质，禁用高彩度、高反射度的屋顶材料。超过10栋的住宅项目，宜结合群体建筑布局，在建筑行列之间或组团间进行色彩分区。
每个城市都有自己的“性格”，城市的形象也需要精心设计，在努力建设绿色化现代山水城市的今天，太原对城市风貌、色彩等方面的要求令人耳目一新。
山西晚报记者张磊
