“你是保持有生力量还是固守消耗？看短期利益还是经营长期利益？要走捷径还是走难而正确的路？是走宽门还是走窄门？”

2020年底，旭辉控股董事局主席林中抛出一连串关乎房企生存的基本问题。三道红线下高杠杆扩张模式无以为继，2021年，房企会降杠杆吗？

答案是肯定的，在“三道红线”监管压力下，未来三年，降杠杆将成为所有房地产开发商面临最大的考题和任务。

2020年8月，住建部、央行召集12家房企召开相关会议，“三道红线”监管正式被抛出。所谓“三道红线”指剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

根据踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即便是处于绿档中的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。

兴业证券根据2020年中期报告对70家进行统计发现，处于红色档房企占比为24%，橙色档房企占比30%，黄色档房企占比35%，而绿色档房企占比只有11%。

“踩线”数量越多，房企面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从2021年1月1日起房企正式进入降杠杆测试期，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

据经济观察报了解，“三道红线”监管传出后，大部分房企根据自身财务指标进行压力测试，并考虑通过出表等方式来规避。同时，房企投融资部门负责人也不断向监管层试探口风。

不同于以往，这一次监管部门的决心格外坚决，监管内容不限于表内，明股实债、影子公司等表外负债也将纳入监管范畴，对房企所有负债进行穿透式监管。

“降杠杆是接下来几年房企的主要任务。”克而瑞研究中心总经理林波说，红色档的企业降杠杆压力比较大，短期内要达标几乎不可能。

“过去企业要实现弯道超车，一定要用财务杠杆，杠杆越大，带来的效应越显著。”林中认为，“三道红线”监管要求出来后，房地产行业进入高位平台期，“你会发现，我们要改变增长模式。”

实际上，房企降杠杆的序幕已经拉开。兴业证券研究报告指出，房地产行业有息负债增速开始下行，2017年—2019年，房地产有息负债增速分别为24%、23%、10%。到了2020年第三季度，这一指标下降至5%。

对于房企而言，降杠杆的首个动作是减少投资。国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国房地产开发投资约12.95万亿元，同比增长6.8%；其中，住宅投资约9.58万亿元，增长7.4%。这两个增速，分别低于去年同期的10.2%、14.4%。

苦修内功、快销售高周转回笼资金更是成为房地产企业短期内调整的重点突破口。根据国家统计局数据，前11个月，全国商品房销售金额达14.9亿元，相比2019同期超出1万亿元，距离2019年全年销售额仅有不到1.1万亿的距离。

“今年房企的首要任务基本是卖房回笼资金，所以销售规模上还会冲高。”林波告诉经济观察报。

天风证券的一组数据佐证了这一观点。以定金及预收款、个人按揭款作为销售回款指标，当前销售回款在房地产行业到位资金中的比重进一步提升至49.1%，接近2019年年末49.6%的比重。

从最近几年房地产行业到位资金的走势来观察，销售回款占比从2015年起逐年提升，并自2017年以来一直保持在45%-50%的区间内。

加速去化的同时，部分开发商也在寻求快速降杠杆的“捷径”，加大股权融资，资产分拆或上市，合作开发，引入战略投资者等动作，频频出现在今年的房地产市场上。

最近的案例是恒大和雅居乐，恒大回A终止后，开始不断将筹码押在促销回款、分拆物业、房车宝等动作上，缓解流动性，降低杠杆。12月底，雅居乐将7个项目股权打包转让给平安不动产。

经济观察报获悉，之前一段时间，恒大、富力等多家红色档房企也纷纷找上平安，希望凭借类似的方式获得资金上的支持。

无论是加速回款，还是一次性出售盘活资产，游戏规则生变的背景下，所有企业必须正视的一个事实是，这个行业很难再有黑马，只能有千里马。

“千里马”，意味着“短平快”的增长时代已经结束。正如林中所说的，“过去我们要长大(规模)，未来我们要长厚，长厚我们的利润，长厚我们的资产和资本去迎接下一阶段成熟期的挑战。”

未来房地产也将逐步回归到一个普通行业。“所有企业再次回到同一起跑线上，由于一切归零，企业原来的优势与做法都可能不成立。”9月底，万科董事会主席郁亮说。